Vastned 2.0 – een ruwe diamant klaar voor de toekomst!

Sinds 1 januari 2025 is er niet langer sprake van Vastned Belgium, maar wel Vastned. Deze naamsverandering is het einde van een lang traject waarin Vastned Belgium de Nederlandse moedervennootschap Vastned Retail heeft overgenomen. Deze omgekeerde fusie volgt na twee eerdere overnamepogingen van Vastned Retail die niet succesvol waren.  Het idee van een omgekeerde grensoverschrijdende juridische fusie ontstond na de laatste overnamepoging van de moederholding uit Nederland. Bij de publicatie van de jaarcijfers in februari 2023, kondigde Vastned Retail NV aan dat ze een strategische denkoefening ging uitvoeren waar alle opties op tafel lagen. Dit gaf de mogelijkheid om het idee van een omgekeerde grensoverschrijdende juridische fusie te bespreken. Een idee dat eerder onmogelijk leek, maar uiteindelijk wel vorm kreeg. De fusie is op economische grondslagen gebaseerd en zorgt voor meer flexibiliteit en synergie in de organisatie, waardoor we waarde kunnen creëren voor onze aandeelhouders.

In de vastgoedsector bestonden niet onmiddellijk precedenten van een omgekeerde grensoverschrijdende fusie tussen beursgenoteerde ondernemingen. De enige vergelijkbare operatie (grensoverschrijdende juridische fusie) betrof de fusie tussen Ahold en Delhaize, maar dat was een fusie in de omgekeerde richting van België naar Nederland. Tijdens het uitvoeren van de fusie moesten er een aantal fiscale obstakels overwonnen worden in Nederland, Frankrijk en België. Aangezien deze fusie op economische grondslagen gebaseerd was konden de nodige rulings verkregen worden voordat de fusie effectief werd. Hierdoor werd een groot deel van de onzekerheid naar de aandeelhouders weggenomen.

De gesprekken met Vastned Retail verliepen intensief maar steeds constructief doordat we hetzelfde doel voor ogen hadden: de inefficiënte structuur oplossen en meerwaarde creëren voor de aandeelhouders. Tijdens deze gesprekken werd ook de ruilverhouding bepaald. Deze was niet gebaseerd op de beurskoers van de beide ondernemingen (omwille van de beperkte liquiditeit), maar wel op basis van de EPRA NTA (die omvat alle eigendommen tegen marktwaarde, maar sluit de waardering tegen marktwaarde van financiële instrumenten, uitgestelde belastingen en immateriële activa uit). Dat is een gangbare praktijk bij fusies tussen vastgoedbedrijven en werd vorig jaar in de UK toegepast bij een aantal fusies. Wij hebben ook gewerkt met een ‘adjusted rolled forward’, waarbij de bedrijfsplannen van beide bedrijven meegenomen werden. Daarbij werd rekening gehouden met de resultaten die beide entiteiten tegen het einde van vorig jaar zouden realiseren. Deze ‘adjusted rolled forward’ was noodzakelijk omdat volgens het Nederlandse recht de ruilverhouding vastgeklikt werd op het moment van de neerlegging van het fusievoorstel en ongewijzigd bleef tot op het ogenblik van de fusie. Zo hielden we ook rekening met de komende resultaten en de te verwachten dividenden over 2024, want Nederland en België hebben elk een interim-dividend uitgekeerd, zodat de dividenden bij de juiste aandeelhouders zouden terechtkomen. De ruilverhouding werd finaal door een comité van drie onafhankelijke bestuurders beoordeeld. Voor de beoordeling van de ‘fairness’ liet het comité van onafhankelijke bestuurders zich bijstaan door een juridisch expert, Argo Law, en een financieel expert, KBC Securities.

Door de fusie gaat Vastned van een vastgoedportefeuille van 311 miljoen euro naar een portefeuille van 1,2 miljard euro met activiteiten in vier landen: België, Frankrijk, Nederland en Spanje. De portefeuille wordt hieronder samengevat.

Het management is volledig Belgisch waardoor het beslissingscentrum volledig in Antwerpen komt te liggen. In ieder land zijn lokale teams beschikbaar voor de operationele opvolging van de vastgoedportefeuille en voor het identificeren van interessante opportuniteiten. Het is echter wel de bedoeling om meer cross-border te werken, waardoor contacten overheen de landen meer gedeeld kunnen worden en het Belgische team eventueel het Nederlandse of Franse team (of vice versa) kan assisteren bij de verhuring van een leegstaande unit. Voor retailers is het dan ook een mogelijkheid om met hun contactpersoon eventuele opportuniteiten in het buitenland te bespreken. Deze boodschap willen we de komende maanden ook verder uitdragen naar de buitenwereld toe.

Het aandeel Vastned is momenteel nog te weinig bekend bij de beleggers en we willen de komende maanden aantonen dat we een unieke vastgoedportefeuille bezitten met winkelpanden in historische steden en op historische locaties. Een portefeuille die een aandeelhouder moeilijk zelf kan verwerven, maar toch gedeeltelijk kan bezitten door het aankopen van aandelen van Vastned NV. Met andere woorden, we zijn een ruwe diamant maar als je wat beter kijkt zie je eigenlijk een mooie blinkende diamant die klaar is voor de toekomst!